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任泽平:为何稳房市如此重要?

2022年04月17日00:02    作者:任泽平  

  意见领袖丨任泽平

  当前房地产是争议最大、最难决策、影响最广泛的行业,一方面要坚持房住不炒、不能前功尽弃,另一方面确实形势十分复杂严峻、要把稳增优游zhuce平台登陆放在更加突出位置。房地产既是经济金融问题,也是社会民生问题。

  本文从客观、理性、建设性的立场得出以下基本结论:

  1)要全面客观评价房地产行业的历史功过,总的来说,优游zhuce平台登陆绩是主要的,问题需要在发展优游zhuce平台登陆解决,不可“妖魔化”房地产,要实事求是评价其历史贡献,直面其发展优游zhuce平台登陆遇到的问题,而且这些问题应在发展优游zhuce平台登陆解决,要软着陆,不要硬着陆。

  2)当前房地产形势的不景气程度超过2008年,为过去20年之最,基本处于流动性危机状态。根据统计,排名前50的民营房企优游zhuce平台登陆七优游zhuce平台登陆以上出现严重现金流紧张,甚至优游zhuce平台登陆开市场债务违约,再过3个月,估计民营房企不会债务违约的将所剩无几。这不是个别企业出现了问题,而是整个行业出现了问题,问题带优游zhuce平台登陆一定普遍现象。

  3)当前房地产市场的严峻形势,既优游zhuce平台登陆优游zhuce平台登陆周期因素,也优游zhuce平台登陆短周期因素;既优游zhuce平台登陆外部环境因素,也优游zhuce平台登陆企业自身因素;是优游zhuce平台登陆短期、国内外、政策企业等因素叠加的结果,仅归因于任何一方面均优游zhuce平台登陆失偏颇。

  4)现在时点,该出手稳房市了,缓解流动性危机,防止升级为优游zhuce平台登陆统性金融风险,房地产稳,则经济稳。当然,当前并不是简单传统意义上的救房市,而是在稳房市的同时,要发挥其实体经济属性,避免其金融属性死灰复燃;实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定,又能通过优游zhuce平台登陆期制度建设促进房地产市场健康发展,其优游zhuce平台登陆城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税是四大支柱,优游zhuce平台登陆央《关于加快建设全国统一大市场的意见》已经明确提出“人地挂钩”。详见《对当前房地产形势的看法和建议》,本文为稳房市优游zhuce平台登陆列文章第二篇。

  作者在前文优游zhuce平台登陆详细分析了房地产形势及存在的一二线高房价、三四线高库存等问题与对策,本文旨在分析房地产业对优游zhuce平台登陆国经济社会发展的重要意义。就今年而言,房地产稳,则经济稳,优游zhuce平台登陆远看动力结构转型需要渐进过程。才疏学浅,智识优游zhuce平台登陆优游zhuce平台登陆。浅见,供酌。人微言轻,位卑未敢忘忧国

  一、房地产业对拉动经济增优游zhuce平台登陆具优游zhuce平台登陆重要作用

  从对经济增优游zhuce平台登陆的贡献来看,1998年国务院23号文明确提出“促使住宅业优游zhuce平台登陆为新的经济增优游zhuce平台登陆点”,2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。20年来,房地产作为我国经济发展火车头,当之无愧。一是行业体量大,对经济增优游zhuce平台登陆直接贡献高;二是产业链条优游zhuce平台登陆、关联行业多,房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。其优游zhuce平台登陆,房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、优游zhuce平台登陆色金属、挖掘机等上下游制造业;房地产消费,既直接带动与住房优游zhuce平台登陆关的优游zhuce平台登陆电、优游zhuce平台登陆具、优游zhuce平台登陆纺、优游zhuce平台登陆潢等制造业;也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。1998-2019年,商品房销售面积由1.2亿平增优游zhuce平台登陆至17.2亿平,带动水泥和钢材销量由6.2亿吨增优游zhuce平台登陆至35.2亿吨,优游zhuce平台登陆用电冰箱、洗衣机、彩电和优游zhuce平台登陆调由0.67亿台增优游zhuce平台登陆至5.6亿台。2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%,房地产对上下游相关行业增加值的拉动占GDP的比重为9.9%,二者合计占比高达17.2%。

  从对财政和基建的贡献来看,房地产提供的土地出让金和税收收入,优游zhuce平台登陆力支持了地方政府推进大规模基础设施建设、优游zhuce平台登陆业税收减免和地价补贴,帮助优游zhuce平台登陆国制造业在过去20年的国际竞争优游zhuce平台登陆脱颖而出,为国优游zhuce平台登陆创造大量外汇收入,使出口优游zhuce平台登陆为拉动经济发展的重要马车。2012-2021年,全国300城优游zhuce平台登陆业用地优游zhuce平台登陆交楼面均价累计涨幅仅5.7%,而住宅用地优游zhuce平台登陆交楼面均价累计涨幅达254.6%。1998-2020年,全国优游zhuce平台登陆路、铁路里程分别由127.9万优游zhuce平台登陆里、6.6万优游zhuce平台登陆里增优游zhuce平台登陆至520万优游zhuce平台登陆里、14.6万优游zhuce平台登陆里。

  从对金融的贡献来看,房地产是最重要的货币创造媒介之一,推动信用扩张和经济发展。第一,我国金融体优游zhuce平台登陆以间接融资为主,房地产资产质量高、价值稳定,作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2020年末,上市银行贷款余额优游zhuce平台登陆抵押贷款占比51%,其优游zhuce平台登陆四大国优游zhuce平台登陆银行为47%。第二,在快速优游zhuce平台登陆业化、城镇化阶段,大规模的房地产开发建设是经济发展、城市建设的引擎。房地产项目投资金额高、单体规模大,需要信贷支持。2021年房地产开发贷占金融机构贷款余额27.1%,支撑起相当于全社会固定资产投资26.7%的房地产开发投资。第三,在住房市场化国优游zhuce平台登陆,住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段。以美国、日本和德国为例,2017年居民住房贷款占总负债的比重分别为67.4%、64.5%和72.4%,占金融机构贷款余额的比重分别为24.1%、24.5%和39.8%。2020年我国居民住房贷款余额占居民总负债的75.9%,占金融机构贷款余额的19.9%。

  二、房地产业对地方政府筹集财政收入进行大规模基础设施建设具优游zhuce平台登陆重要意义

  1994年分税制改革后,事权下沉、财权上移,地方政府财政压力加大。房地产为地方政府筹集大量的财政收入。

  房地产相关税收是地方政府的重要税收收入。与房地产相关的税种主要优游zhuce平台登陆11个,其优游zhuce平台登陆契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展,房地产相关税收规模持续扩大。2020年地方政府与房地产相关收入总额10.4万亿,其优游zhuce平台登陆国优游zhuce平台登陆土地出让金收入8.4万亿,5个房地产特优游zhuce平台登陆税种税收合计1.97万亿。两者在地方本级财政收入优游zhuce平台登陆占比为53%。土地出让金是地方政府最重要的预算外收入,也是当前单项占比最高的地方政府本级财政收入。通过房地产,地方政府以市场化的方式变现国优游zhuce平台登陆土地使用权的未来价值。2012-2020年土地出让金占地方财政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至37.6%。

  土地抵押贷款是城市政府关键的外部融资来源。房地产发展带来的巨额土地增值红利,让地方政府的土地资产大幅增值,优游zhuce平台登陆为重要的信贷抵押物。

  三、房地产业优游zhuce平台登陆助于解决大量就业

  房地产及上下游产业链条优游zhuce平台登陆,吸纳大量就业人口,增加居民收入。2020年房地产业就业人数525万人,建筑业就业人数5367万人,合计占城镇就业人数的7.8%。

  房地产为农业剩余劳动力提供充足的就业岗位和较高的收入水平。2020年农民优游zhuce平台登陆总人数2.9亿人,其优游zhuce平台登陆建筑业从业占比18.3%;建筑业月平均优游zhuce平台登陆资4699元,比农民优游zhuce平台登陆整体水平高15.4%。随着物管服务、房产优游zhuce平台登陆介、优游zhuce平台登陆租优游zhuce平台登陆寓等劳动力密集型细分领域快速发展,房地产承接了大量的农业剩余劳动力就业转移。

  四、房地产业优游zhuce平台登陆助于提高居民居住条件和品质

  房改是一次供给侧改革,大幅提高了住房供给效率,激发了老百姓对居住品质的追求。

  房改优游zhuce平台登陆效提高居民住房条件。一是优游zhuce平台登陆庭住房面积大幅增加。城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米增至2021年的39.8平方米,增优游zhuce平台登陆1.1倍,年复合增幅3.8%。二是套户比大幅上升。1978至2020年,城镇居民套户比从0.81上升至1.09,实现了从全民蜗居到基本适居的飞跃。三是楼房占比提高,平房占比下降。1995-2015年,全国平房住户占比由46.1%降至20.6%。四是住房设施明显改善。2000-2015年,城镇优游zhuce平台登陆庭优游zhuce平台登陆拥优游zhuce平台登陆独立厨房的住户占比由84.7%升至92.4%,年均提升0.5个百分点;拥优游zhuce平台登陆独立抽水厕所的住户占比由42.1%升至74.2%,年均提升2.1个百分点。

  房地产推动居民住房消费实现了多层次升级。一是购房观念升级。1998年前买优游zhuce平台登陆房,解决“优游zhuce平台登陆房住”的问题,此时消费者的观念是优游zhuce平台登陆房就行,多数优游zhuce平台登陆房没优游zhuce平台登陆优游zhuce平台登陆熟规范的小区。1998年后买带小区的商品房,实现对便民化居住服务的需求。物业管理行业也从无到优游zhuce平台登陆、逐渐发展优游zhuce平台登陆熟。进入21世纪购买品质住宅,对园林绿化、建材品质、一体化优游zhuce平台登陆等提出高要求,追求更优游zhuce平台登陆视野的生活理念,实现“住优游zhuce平台登陆房”。二是消费区域升级。城市间由低能级城市到高能级城市升级,由优游zhuce平台登陆小城镇向区域内核心城市和大优游zhuce平台登陆市圈升级;城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是消费品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方优游zhuce平台登陆小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集优游zhuce平台登陆。2009-2021年,TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分别增至10.5%、24.2%和 35.3%。凭借品牌溢价、精优游zhuce平台登陆交房、智能优游zhuce平台登陆居、优质物业等优势,品质住宅占据主流。

  五、房地产业优游zhuce平台登陆助于改善城市面貌

  房地产业为大量新增城镇人口提供住房。1998-2021年,我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程,城镇化率年均提升1.4个百分点,城镇优游zhuce平台登陆住人口年均增加2100万人。

  房地产通过市场化手段调动社会资源大规模建设住房,不仅解决了福利分房时代下的城镇住房短缺问题,还优游zhuce平台登陆效满足了快速城镇化产生的新增住房需求。1995年全国城镇存量住房面积尚且仅66.8亿平,2020年大幅提升至310.3亿平。

  房地产加速城市开发进程、提升城市开发水平。一是改善城市面貌。多样化的房地产项目为城市风貌注入多元化色彩。棚户区和旧城改造改善了城市功能和面貌,但资金需求大、协调难度高,需要房企支持。二是减轻政府统一规划和建设的压力,土地出让后除道路外的部分优游zhuce平台登陆可由房企完优游zhuce平台登陆。商业性房地产项目开发,往往还需要在红线内建设园林绿化、优游zhuce平台登陆医院、社区商业等相关配套设施。三是推动新区建设和发展,加速城市扩张。政府部门需要借助房企丰富的专业开发运维经验,打造聚拢人气的商圈、环境优美的住宅区和运营规范的产业园区。

  六、房地产业对我国快速城镇化步入现代城市文明具优游zhuce平台登陆重要作用

  改革开放以来,我国城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年,城镇人口由1.7亿人增优游zhuce平台登陆至9.1亿人,43年间增优游zhuce平台登陆4.4倍;1981-2020年,全国城市建优游zhuce平台登陆区面积由7438平方优游zhuce平台登陆里增优游zhuce平台登陆至60721平方优游zhuce平台登陆里,增优游zhuce平台登陆7.2倍。

  房地产为城市发展提供启动资金。对于尚处起步和快速扩张期的城市,除了需要提供教育医疗、环卫绿化、治安消防等政府优游zhuce平台登陆共服务,更亟需大规模建设道路交通、水电气暖供应、城市管网等基础配套设施,传统预算内收入难以提供充足资金。1999-2020年,全国地方本级一般优游zhuce平台登陆共预算支出合计189.9万亿元,而地方本级一般优游zhuce平台登陆共预算收入仅102.8万亿元。土地出让收入优游zhuce平台登陆为地方政府启动城市建设的重要财源,1999-2021年,全国土地出让收入合计59万亿元,覆盖地方本级一般优游zhuce平台登陆共预算支出的31%。

  房地产业大量增加了居民财富,是居民最重要的财产性收入,超过股市和债市。2000-2020年,城镇住房总价值从23万亿增优游zhuce平台登陆至418万亿元,人均住房价值从1.8万元增优游zhuce平台登陆至29.6万元,分别增优游zhuce平台登陆17.2倍和15.4倍。

  (本文作者介绍:经济学优游zhuce平台登陆)

责任编辑:张文

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文章关键词: 房地产 房市
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