鹤岗房价低的“终极秘密”:“十三五”期间新建保障房数量接近广优游zhuce平台登陆

鹤岗房价低的“终极秘密”:“十三五”期间新建保障房数量接近广优游zhuce平台登陆
2021年11月22日 16:13 我不理解

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  这几年,一个东北边陲小城火了,它就是鹤岗。在这个房子动辄几百上千万的年代,鹤岗站了出来,用事实告诉大优游zhuce平台登陆——房子,是可以卖出白菜价的。

  最开始,是鹤岗优游zhuce平台登陆安局招聘警察“送房送车”的优游zhuce平台登陆吸引了大优游zhuce平台登陆的注意力,后来媒体发现,鹤岗的一套房子几万元、每平米仅千元上下。再后来,鹤岗优游zhuce平台登陆了低房价的代名词,只要优游zhuce平台登陆里房价低,就会被冠以“某某省小鹤岗”的别名。

  但是无论其他城市如何,鹤岗的“王位”总是坐得稳稳当当。最近,80后外卖员夫妻在鹤岗三个月全款买房的优游zhuce平台登陆又上了热搜,让人不禁感叹:房价,还是鹤岗的低。

  每当人们说起鹤岗房价为什么这么低的时候,总是说因为鹤岗人口流失严重,资源枯竭等等。但是随着第七次人口普查数据优游zhuce平台登陆布,我们发现,鹤岗的人口降幅甚至排不到全国的前二十,在黑龙优游zhuce平台登陆省内,优游zhuce平台登陆只能排在第十名。

  是因为资源枯竭吗?在这份榜单优游zhuce平台登陆,同省的优游zhuce平台登陆和优游zhuce平台登陆与鹤岗同为国优游zhuce平台登陆认定的资源枯竭型城市,根据安居客数据显示,优游zhuce平台登陆房价在5000元左右,是鹤岗的两倍,优游zhuce平台登陆则是3400元,比鹤岗高约一半,而这种差距还是建立在两市GDP规模和人口数量优游zhuce平台登陆不及鹤岗的情况下。

  既然如此,为什么鹤岗的房价如此之低,低得清新脱俗、低到全国知名?本期《我不理解》,带你理解一下鹤岗房价为什么这么低。

  优游zhuce平台登陆也棚改、败也棚改

  一句话说结论就是,鹤岗低房价的原因在于棚改。

  什么是棚改?简单说,就是将优游zhuce平台登陆片的危旧住房、破房烂院等拆除重建,所谓的城优游zhuce平台登陆村就是棚户房,是棚改的对象之一。而在鹤岗这种资源枯竭型城市,由于存在大量的煤炭采优游zhuce平台登陆区,棚户房尤其多。因此,2008年国优游zhuce平台登陆启动了保障性安居优游zhuce平台登陆程,开始全国性的棚改优游zhuce平台登陆作。

  棚改首先要拆房子,也就需要安置住在棚改房里的居民。安置分为实物安置和货币化安置,实物安置就是拆你一套房子,再给你一套房子,优游zhuce平台登陆时甚至不止一套;而货币化安置就是给你钱,让你自己去买房子。

  货币化安置直接造就了优游zhuce平台登陆国一个著名群体——“拆迁户”,因此暴富的人不在少数。由于新房子还未建优游zhuce平台登陆,拆迁户们手持巨资但没房子住,相当于在短期内房子供给减少而需求增加了。因此在大多数城市,棚改起到了抬升房价的作用,房企们在这个过程优游zhuce平台登陆赚的是盆满钵满。

  但是到了鹤岗这里,情况优游zhuce平台登陆些不同。鹤岗在棚改过程优游zhuce平台登陆几乎不使用货币化安置,也就是说拆迁只补偿房子而不给钱。这造优游zhuce平台登陆了房地产市场的供需失衡。

  根据优游zhuce平台登陆“十三五”期间的政府优游zhuce平台登陆作报告,优游zhuce平台登陆在2017年到2020年间,分别新建保障性住房4.1万套、1万套、0.7万套、0.6万套,虽然2016年数据没优游zhuce平台登陆优游zhuce平台登陆布,但是根据2016年政府优游zhuce平台登陆作报告,鹤岗计划在2016年新建城市棚改房3106套,续建7628套;煤矿棚改新建8306套,续建5439套;优游zhuce平台登陆共租赁住房续建1861套。由于数据非优游zhuce平台登陆具体,因此我们可以推测2016年鹤岗大约新建保障房2.6万套。

  将这些数字相加,鹤岗在“十三五”期间一共新建保障房约9万套,这个数据是什么概念呢?

  还是用优游zhuce平台登陆、优游zhuce平台登陆作例子,“十三五”期间,优游zhuce平台登陆约新建保障房仅3万套,该市的棚改项目大部分采用货币化安置,如2017年,实物安置4167套,货币化安置19056套,发放购房补贴 22.91亿元;优游zhuce平台登陆则几乎不再新建保障房,而是采用改造的办法,如2016年改造棚户区1.15万套、农村危房1526户、老旧小区17个,2018年改造棚户区6111户、老旧小区30个。

  甚至是广优游zhuce平台登陆这个一线城市,“十三五”期间也仅新建保障房10.32万套。也就是说,鹤岗同期新建的保障房,与广优游zhuce平台登陆就差了一万多套。更别提在16年之前的三年,鹤岗还建了6.6万套……

  根据优游zhuce平台登陆第七次全国人口普查数据,鹤岗平均每个优游zhuce平台登陆庭户2.06人,15.6万套房子足够32万人居住,而鹤岗一共也只优游zhuce平台登陆89万人。

  或许是害怕货币补偿会加速拆迁户们“逃离”鹤岗,又或许是出于对财政支出的谨慎考虑,毕竟优游zhuce平台登陆补偿1.9万户居民就花了近23亿,而2020年鹤岗全年财政收入也不过38.8亿。总而言之,鹤岗的棚改项目几乎没优游zhuce平台登陆减少当地的房子供给,甚至可能还增加了不少,加上积压已久、卖不出去的商品房,鹤岗的房子实在太多了。

  在房子的供需严重失衡的情况下,房子优游zhuce平台登陆了人们手优游zhuce平台登陆的“负资产”——房租非优游zhuce平台登陆低,许多房子只要租户帮交取暖费可以免费住,根本产生不了收益,而房东们还需要承受房价日益下降的风险,因此人们纷纷以“白菜价”抛售房产,而这种房产就是我们在优游zhuce平台登陆优游zhuce平台登陆看到的那些。

  告别棚改、迎来旧改

  在过去十年里,棚改完优游zhuce平台登陆诸多历史使命,如消化房地产库存、拉动内需、对冲经济下行趋势带来的不利影响等,但棚改产生的负面效果也不容忽视。比如,在人口净流入城市,大幅抬升了当地房价,制造了一批“一夜暴富”的群体;而在像鹤岗这样的人口净流出城市,实物安置会让房价暴跌,货币化安置则加重了财政负担。

  因此,2019年国优游zhuce平台登陆转变政策方向,决定以“旧改”代替“棚改”。

  旧改主要是为老旧小区改造水电气路、加优游zhuce平台登陆光纤及电梯,优游zhuce平台登陆建停车场等,而彼时需要改造的老旧小区涉及居民上亿人,体量庞大。因此旧改也能起到带动钢铁、水泥、建材等产业发展、拉动内需的作用。

  因为旧改不改变房地产市场的供求格局,加之许多人习惯了原来的生活环境,除非把房子拆了否则他们也没优游zhuce平台登陆太大动力搬优游zhuce平台登陆,因此旧改对于房价的冲击不如棚改般剧烈,甚至对房价还优游zhuce平台登陆一点小利优游zhuce平台登陆,毕竟旧的房子不拆,就没人买新的房子。

  旧改能够拯救鹤岗的房价吗?目前来看很难。鹤岗超低房价的直接原因在于房子盖得太多,归根结底还是因为人口数量和房子数量的不匹配,旧改只是不再盖新房,并不起到消化库存的作用。

  但对于鹤岗这种房屋存量已经很庞大的城市来说,消化天量库存本就不是一朝一夕能完优游zhuce平台登陆的事情,只要不再继续盖房子、加剧房地产市场扭曲,就已是较优游zhuce平台登陆的局面了。

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责任编辑:尹悦

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